Capacité d’emprunt d’un interne : calcul et exemples

Commencer par la mensualité disponible

Le cadre HCSF prévoit en principe un taux d’effort maximal de 35 % et une durée de 25 ans, avec des exceptions encadrées. Ce plafond n’est ni une mensualité conseillée ni un droit au crédit.

Pour une première lecture mensuelle à revenus constants : revenus retenus × 35 % − autres remboursements = enveloppe du nouveau crédit, assurance comprise. Avec 2 400 € retenus et aucune autre dette, cela donne 840 €. Avec 250 € de remboursement étudiant, il reste 590 €.

Calculez aussi ce que cette échéance laisse réellement pour votre quotidien : charges de copropriété, taxe foncière, transport et dépenses courantes. Ces postes ne se confondent pas avec le ratio d’endettement mais comptent dans votre décision.

Références : HCSF — Conditions d’octroi des crédits immobiliers ↗HCSF — FAQ, questions 12 à 15 et 19 à 21 ↗

Combien cela représente-t-il sur 20 ou 25 ans ?

Les revenus ci-dessous sont des hypothèses de calcul, pas une grille de salaire des internes. Les scénarios supposent une absence de crédits existants et une mensualité constante.

Exemples fictifs calculés avec le moteur Immomed : taux nominal fixe de 3,5 %, assurance annuelle de 0,30 % du capital initial, prêt sur 25 ans sauf mention contraire. Ce ne sont pas des taux de marché ni des offres. Capital hors apport, frais d’acquisition, garantie, dossier et courtage. Montants arrondis à l’euro. Méthode de calcul.

Pourquoi deux estimations peuvent-elles être différentes ?

La comparaison n’a de sens qu’à hypothèses identiques. Vérifiez d’abord si les gardes sont incluses, si l’assurance est comptée et si un prêt étudiant a été saisi. Contrôlez ensuite la durée, le taux et la distinction entre capital et budget d’achat.

Une durée plus longue répartit le remboursement sur davantage de mois. À taux identique, elle peut augmenter le capital accessible pour une même mensualité, mais aussi le coût des intérêts. Ne choisissez pas la durée uniquement à partir du plus grand chiffre affiché.

• Même revenu hors gardes et même traitement des gardes.
• Même durée et même hypothèse d’assurance.
• Toutes les dettes, y compris celles dont le remboursement commence plus tard.
• Même périmètre de frais et même apport.

Passer du crédit au budget d’achat

Dans notre exemple à 2 400 € de revenus, le capital indicatif sur 25 ans est de 159 810 €. Ce n’est pas le prix du logement. Le simulateur applique ensuite une hypothèse de frais d’acquisition au capital et à l’apport.

Avec 15 000 € d’apport et 8 % de frais d’acquisition illustratifs, la formule est (capital + 15 000) ÷ 1,08. Il reste à prévoir les travaux et les frais de garantie, dossier ou courtage non intégrés par ce calcul simplifié. Le pourcentage de frais doit être ajusté au bien réel.

Et si les revenus augmentent après l’internat ?

Gardez une estimation avec vos revenus actuels comme repère, puis ouvrez un scénario à paliers. Présenter les deux côte à côte permet de voir ce que le projet suppose pour les années suivantes, au lieu de transformer une carrière espérée en certitude.